Inwestowanie w zadłużone nieruchomości, a wierzytelności hipoteczne

• Blog
• Inwestowanie w zadłużone nieruchomości, a wierzytelności hipoteczne

 

Inwestowanie w nieruchomości jest jednym z najstarszych i najbardziej sprawdzonych sposobów generowania dochodów. Istnieje wiele sposobów inwestowania w nieruchomości, a dwa z nich, inwestycje w zadłużone nieruchomości i wierzytelności hipoteczne, stanowią szczególne miejsce na tym tle. Choć obie te strategie inwestycyjne są związane z nieruchomościami, różnią się one pod względem swojej natury i potencjalnego ryzyka.

 

Inwestowanie w zadłużone nieruchomości polega na przejęciu tytułu własności nieruchomości wraz z związanych z nią długiem. Kiedy inwestor decyduje się na taką formę inwestowania, staje się właścicielem nieruchomości i dłużnikiem rzeczowym, ale nie osobistym, zgodnie z art. 82 § 2 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że odpowiedzialność inwestora ogranicza się do wartości nieruchomości. To daje inwestorowi większą kontrolę nad aktywem, ale wiąże się też z pewnymi ryzykami, takimi jak odpowiedzialność za wszelkie obciążenia związane z nieruchomością.

 

Z drugiej strony, inwestowanie w wierzytelności hipoteczne polega na przejęciu prawa do roszczenia zabezpieczonego hipoteką, ale nie samej nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny, zgodnie z art. 68 § 1 Kodeksu cywilnego, posiada pierwszeństwo w zaspokojeniu swojego roszczenia z wartości nieruchomości przed innymi wierzycielami. Ta forma inwestowania daje możliwość odzyskania kwoty większej niż wartość nieruchomości, ale wymaga dogłębnej analizy prawnej i finansowej, aby zminimalizować ryzyko.

 

Istotnym aspektem inwestowania w wierzytelności hipoteczne jest fakt, że mogą one być nabyte z dyskontem, co oznacza, że inwestor może kupić prawo do roszczenia za kwotę niższą niż wartość nominalna roszczenia. To z kolei otwiera możliwość zyskania atrakcyjnej stopy zwrotu z inwestycji, gdy roszczenie zostanie zaspokojone w pełni.

 

Fundusz sekurutyzacyjny

 

W obu przypadkach kluczową rolę odgrywa fundusz sekurytyzacyjny, który może pełnić rolę pośrednika w transakcjach związanych z inwestowaniem w wierzytelności hipoteczne. Fundusze sekurytyzacyjne są jednostkami specjalnego przeznaczenia, które zazwyczaj skupują wierzytelności od banków i innych instytucji finansowych, a następnie emitują papiery wartościowe, które są zabezpieczone tymi wierzytelnościami. Inwestorzy mogą nabywać te papiery wartościowe, co daje im prawo do przyszłych płatności z tytułu wierzytelności.

 

Każda z tych strategii inwestycyjnych ma swoje unikalne cechy, które mogą być atrakcyjne dla różnych rodzajów inwestorów. Inwestowanie w zadłużone nieruchomości może przynieść większą kontrolę nad aktywem i potencjał dla wartości dodanej przez zarządzanie nieruchomością. Z drugiej strony, inwestowanie w wierzytelności hipoteczne oferuje potencjalnie wyższe zwroty i możliwość dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. W obu przypadkach, decyzja o inwestycji powinna być poprzedzona dogłębną analizą i odpowiednim zarządzaniem ryzykiem.

 

Zobacz: Przykładowa bankowa wierzytelność hipoteczna

 

Poszerzając analizę różnic pomiędzy inwestycjami w zadłużone nieruchomości a wierzytelności hipoteczne, ważne jest zwrócenie uwagi na kwestie prawne i finansowe, które mogą wpłynąć na decyzję o wyborze odpowiedniej strategii.

 

Przede wszystkim, inwestując w zadłużone nieruchomości, inwestor nabywa nie tylko aktywa, ale również przyjmuje na siebie obowiązki dłużnika. Zgodnie z art. 299 Kodeksu cywilnego, inwestor jest zobowiązany do pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości, takich jak podatki i opłaty eksploatacyjne. Ponadto, może pojawić się konieczność spłaty długów zaciągniętych przez poprzedniego właściciela, które są związane z nieruchomością. W praktyce, te obowiązki mogą zniechęcić niektóre osoby do inwestowania w zadłużone nieruchomości.

 

Z drugiej strony, inwestowanie w wierzytelności hipoteczne, choć nie wiąże się bezpośrednio z nabywaniem nieruchomości, wiąże się z ryzykiem niewypłacalności dłużnika. W praktyce, zaspokojenie roszczenia wierzyciela hipotecznego może zależeć od wyniku postępowania egzekucyjnego. W sytuacji, gdy dłużnik nie jest w stanie spłacić swoich zobowiązań, wierzyciel hipoteczny może znaleźć się w sytuacji, gdy musi czekać na zakończenie procesu egzekucji, który może być czasochłonny i kosztowny. W tym kontekście, inwestorzy muszą pamiętać o możliwości wystąpienia potrącenia komorniczego i konieczności zapłaty kompensaty komorniczej.

 

Różnice te podkreślają, że obie te strategie inwestycyjne mają swoje specyficzne ryzyka, które wymagają starannego rozważenia. Dlatego też, niezależnie od wybranej strategii, zawsze warto skorzystać z pomocy profesjonalistów, tacy jak doradcy finansowi, prawnicy, czy zarządcy nieruchomości, którzy pomogą ocenić ryzyko i potencjalny zwrot z inwestycji.

 

Kolejnym aspektem do rozważenia jest wpływ tych strategii inwestycyjnych na dywersyfikację portfela inwestycyjnego. Inwestowanie w zadłużone nieruchomości może zwiększyć ekspozycję inwestora na rynek nieruchomości, podczas gdy inwestycje w wierzytelności hipoteczne mogą zaoferować większą dywersyfikację, ponieważ są one mniej bezpośrednio związane z rynkiem nieruchomości.

 

Podsumowując, wybór między inwestycją w zadłużone nieruchomości a wierzytelności hipoteczne zależy od indywidualnych preferencji inwestora, jego tolerancji na ryzyko oraz oczekiwań dotyczących zwrotu z inwestycji. Obie te strategie mają swoje unikalne cechy, które mogą przynieść korzyści, ale wymagają odpowiedniej wiedzy i umiejętności, aby je skutecznie wykorzystać.

 

Przykładowa baz ksiąg wieczystych do pobrania : https://bazy-kw.pl/bazy-ksiag-wieczystych/29-wr1k-wrocaw-baza-ksig-wieczystych-z-wpisan-egzekucj-komornicz-zaduone

 

Oprócz powyższych kwestii, kolejnym istotnym aspektem różnicowania obu strategii inwestycyjnych jest czas i koszty. W przypadku inwestycji w zadłużone nieruchomości, wymagane jest zazwyczaj natychmiastowe zaangażowanie środków finansowych na pokrycie długu i innych związanych z tym kosztów, takich jak opłaty notarialne czy podatek od czynności cywilnoprawnych. Ponadto, czas potrzebny na realizację takiej inwestycji może być dłuższy, ze względu na konieczność przeprowadzenia licytacji komorniczej i procedur związanych z przejęciem nieruchomości.

 

Z drugiej strony, inwestycje w wierzytelności hipoteczne mogą być bardziej elastyczne pod względem czasu i zaangażowania kapitału. Zakup wierzytelności hipotecznej nie wiąże się z koniecznością natychmiastowego zaangażowania dużej ilości środków finansowych. Ponadto, taka strategia pozwala na zdobycie aktywów bez konieczności bezpośredniego zaangażowania w procesy sądowe, co może skrócić czas realizacji inwestycji.

Przykład:

nieruchomość o wartości 1 000 000 zł ma zadłużenie na poziomie 500 000 zł, inwestor staje się właścicielem nieruchomości o wartości netto 500 000 zł.

Inwestycje w wierzytelności hipoteczne: Kiedy inwestor decyduje się na zakup wierzytelności hipotecznej, staje się on wierzycielem hipotecznym, a nie właścicielem nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny posiada prawo roszczenia, a nie samą nieruchomość. Wierzyciel hipoteczny jest wpisany do Księgi Wieczystej w dziale IV. Przykładowo, jeśli wierzytelność hipoteczna na nieruchomość o wartości 1 000 000 zł wynosi 1 200 000 zł, inwestor, kupując wierzytelność hipoteczną, staje się posiadaczem prawa do odzyskania 1 200 000 zł.

 

Nie bez znaczenia jest również fakt, że inwestycje w wierzytelności hipoteczne mogą być realizowane poprzez fundusze sekurytyzacyjne. Dzięki temu inwestor nie musi samodzielnie angażować się w skomplikowane procesy prawne, a zarządzanie inwestycją i ryzykiem jest powierzane doświadczonemu zespołowi zarządzającemu.

Na koniec warto zauważyć, że obie te strategie inwestycyjne, mimo że różnią się pod wieloma względami, mają wspólny cel: generowanie zysków. Inwestując w zadłużone nieruchomości, inwestor liczy na zysk z późniejszej sprzedaży nieruchomości po pokryciu długu. Inwestując w wierzytelności hipoteczne, inwestor ma na celu zysk z odzyskania kwoty większej niż wartość nieruchomości. W obu przypadkach jednak, kluczowe jest odpowiednie zarządzanie ryzykiem i dogłębne zrozumienie specyfiki danego rynku.

 

Zobacz: Dostępne szkolenia na temat bankowych wierzytelności hipotecznych