Co to jest wierzytelność hipoteczna?

• Blog
• Co to jest wierzytelność hipoteczna?

Bankowa wierzytelność hipoteczna jest jednym z bardziej skomplikowanych instrumentów finansowych stosowanych na rynku. Swoją naturą wpisuje się w obszar zabezpieczeń majątkowych, które mają na celu zapewnienie stabilności finansowej i zminimalizowania ryzyka niewypłacalności dłużnika. Jak zatem definiować ten fenomen gospodarki rynkowej?

 

Jest to prawo wierzyciela do zaspokojenia swojej należności z nieruchomości dłużnika, na którą nałożona została hipoteka. Jak wynika z tej definicji, jest to narzędzie zabezpieczające interesy wierzyciela, co oznacza, że w przypadku niewywiązania się dłużnika z zobowiązań finansowych, wierzyciel ma prawo do przeprowadzenia egzekucji na tejże nieruchomości. Taki model działania gwarantuje wierzycielowi zaspokojenie roszczenia, nawet w przypadku niewypłacalności dłużnika.

 

W Polsce, jak w wielu innych krajach, hipoteka jest jednym z najpewniejszych instrumentów zabezpieczających. Odnajdujemy ją w Kodeksie cywilnym w art. 68 § 1, który brzmi: "hipoteka zapewnia wierzycielem prawo do zaspokojenia z wartości nieruchomości, bez względu na to, w czyich rękach się ona znajduje, z chwilą wpisania do księgi wieczystej". Ta zasada, w połączeniu z procesem egzekucji, tworzy mechanizm zapewniający bezpieczeństwo transakcji finansowych związanych z nieruchomościami.

 

W praktyce, wierzytelność hipoteczna może przybierać wiele form, ale najczęściej spotykany jest model, w którym osoba zaciąga kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Bank, udzielając kredytu, staje się wierzycielem, natomiast osoba zaciągająca kredyt to dłużnik. W przypadku, gdyby dłużnik przestał spłacać zaciągnięty kredyt, bank jako wierzyciel ma prawo zainicjować proces egzekucji na nieruchomości, którą dłużnik zakupił za pożyczone pieniądze. Egzekucja ta jest możliwa dzięki wcześniejszemu założeniu hipoteki na nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie dla banku. Ta hipoteka to w praktyce wierzytelność hipoteczna banku.

 

Mechanizmy takie jak wierzytelność hipoteczna są kluczowe dla stabilności finansowej gospodarki. Umożliwiają one finansowanie dużych inwestycji przez osoby fizyczne oraz tworzą płaszczyznę dla działania banków, funduszy sekurytyzacyjnych i innych instytucji finansowych. Działania takie jak wykup wierzytelności hipotecznej z banku przez fundusze sekurytyzacyjne czy inwestycje w fundusze związane z wierzytelnościami hipotecznymi stają się możliwe dzięki istnieniu regulacji prawnych dotyczących wierzytelności hipotecznej. Procesy te są jednocześnie niewidocznymi dla większości społeczeństwa, ale mają bezpośredni wpływ na funkcjonowanie rynku nieruchomości i gospodarki jako całości.

 

Jednocześnie, instrumenty takie jak wierzytelność hipoteczna generują szereg problemów prawnych. Zadłużone nieruchomości, potrącenia komornicze, czy kompensata komornicza to tylko niektóre z nich. Wszystkie te elementy wymagają zrozumienia i analizy, co jest niezbędne dla zrozumienia pełnego obrazu gospodarki

 

Przykładowa bankowa wierzytelność hipoteczna do nabycia : https://bazy-kw.pl/gielda/o/mieszkanie-szczecin-ul-reja-o-powierzchni-45-m2

 

W omawianej kwestii, warto podkreślić rolę funduszu sekurytyzacyjnego. To instytucje, które specjalizują się w procesie sekurytyzacji. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o securtyzacji, fundusz sekurytyzacyjny to osobowość prawna, która jest odrębnym majątkiem, wyodrębnionym przez towarzystwo funduszy inwestycyjnych. Fundusze te pełnią kluczową rolę w procesie obrotu wierzytelnościami, w tym wierzytelnościami hipotecznymi, które mogą być przez nie wykupywane od banków. Proces ten polega na tym, że bank sprzedaje swoje wierzytelności funduszowi, który następnie emituje na ich podstawie papiery wartościowe. Te papiery są następnie sprzedawane inwestorom, co pozwala na zdobycie finansowania dla banku, a jednocześnie umożliwia inwestorom uzyskanie zysku z tytułu odsetek od wierzytelności.

 

Zrozumienie tego procesu jest kluczowe dla pojęcia wierzytelności hipotecznej. Jednak warto pamiętać, że proces ten jest skomplikowany i wiąże się z wieloma ryzykami. Jeden z nich to ryzyko niewypłacalności dłużnika. Dlatego też, przy zakupie wierzytelności hipotecznej, inwestor musi dokonać analizy ryzyka, uwzględniając wszelkie możliwe scenariusze.

 

W tym kontekście warto wspomnieć o potrąceniu komorniczym. To prawo wierzyciela do zaspokojenia swojej należności poprzez potrącenie od kwoty, jaką ma do zapłaty swojemu dłużnikowi. W praktyce, jeżeli dłużnik ma do zapłaty wierzycielowi 1000 zł, a jednocześnie wierzyciel ma do zapłaty dłużnikowi 500 zł, to wierzyciel może potrącić tę kwotę od swojej należności, co skutkuje tym, że dłużnik musi zapłacić jedynie 500 zł.

 

W kontekście komornictwa, pojęcie kompensaty komorniczej zasługuje na osobne omówienie. Kompensata komornicza to świadczenie pieniężne, które należy się komornikowi za przeprowadzenie egzekucji. Zgodnie z art. 51 ustawy o komornikach sądowych i egzekucji, komornik ma prawo do wynagrodzenia za czynności egzekucyjne oraz do zwrotu wydatków poniesionych w związku z egzekucją.

 

Podsumowując, wierzytelność hipoteczna to złożone zjawisko, które wymaga gruntownego zrozumienia wielu aspektów prawnych i finansowych. Wykorzystanie takich instrumentów jak wierzytelność hipoteczna, fundusz sekurytyzacyjny, potrącenie komornicze czy kompensata komornicza, wymaga nie tylko dogłębnej wiedzy, ale także doświadczenia i umiejętności analitycznych. W zrozumieniu tych procesów pomocne jest także świadomość błędów formalnych i prawnych, które mogą mieć miejsce podczas procesu windykacji i egzekucji, oraz możliwości ich wykorzystania na korzyść inwestora.

 

Przykłądowa baza ksiąg wieczystych w/g zastosowanych kryteriów : https://bazy-kw.pl/bazy-ksiag-wieczystych/32-po1p-pozna-baza-ksig-wieczystych-z-wpisan-egzekucj-komornicz-zaduone

 

Kontynuując, warto przyjrzeć się bliżej kwestii zakupu wierzytelności hipotecznej z banku, jako jednej z potencjalnych strategii inwestycyjnych. Takie podejście może stanowić atrakcyjną alternatywę dla inwestycji w tradycyjne fundusze. Dzięki wykupowi wierzytelności hipotecznej, inwestor staje się wierzycielem w odniesieniu do dłużnika, który zobowiązany jest do spłaty zadłużenia. Tym samym, inwestor zyskuje możliwość generowania dochodów z tytułu odsetek od pożyczki hipotecznej, a w przypadku niewypłacalności dłużnika, ma prawo do przeprowadzenia egzekucji na nieruchomości objętej hipoteką.

 

Należy jednak zauważyć, że proces ten nie jest pozbawiony ryzyka. Przede wszystkim, w przypadku niewypłacalności dłużnika, przeprowadzenie procesu egzekucji na nieruchomości, na której spoczywa hipoteka, może okazać się czasochłonne i skomplikowane. Co więcej, wartość nieruchomości może być niższa niż wartość wierzytelności, co może oznaczać straty dla inwestora. Dlatego tak istotne jest dokładne zrozumienie wszystkich aspektów związanych z wierzytelnością hipoteczną, zanim podjęta zostanie decyzja o jej wykupie.

 

W tym kontekście, pojawia się również problem zadłużonych nieruchomości. Kiedy wierzyciel (taki jak bank lub fundusz sekurytyzacyjny) dochodzi swoich praw wobec nieruchomości obciążonej hipoteką, może okazać się, że wartość nieruchomości jest niewystarczająca do pokrycia całego zadłużenia. W takim przypadku, wierzyciel musi podjąć decyzję, czy kontynuować proces egzekucji (co może wiązać się z dalszymi kosztami), czy też zrezygnować z dalszej egzekucji i zaspokoić się tym, co udało się uzyskać. Owa decyzja musi być podjęta po przemyślanej analizie kosztów i korzyści.

 

Podsumowując, zarówno proces wykupu wierzytelności hipotecznej, jak i zarządzanie zadłużonymi nieruchomościami obciążonymi hipoteką, są skomplikowane i wiążą się z wieloma wyzwaniami. Wymagają one nie tylko dogłębnej wiedzy prawniczej i finansowej, ale także umiejętności negocjacyjnych i zdolności do podejmowania strategicznych decyzji. Wiedza na temat potencjalnych błędów, które mogą wystąpić w procesie, a także świadomość możliwości wykorzystania tych błędów na swoją korzyść, może okazać się nieoceniona dla inwestora dążącego do maksymalizacji zysków i minimalizacji ryzyka.

 

Zachęcamy do zapoznania się z agendą naszego szkolenia : https://bazy-kw.pl/kurs/wierzytelnosci-hipoteczne