Licytacja komornicza - jak działa?

• Blog
• Licytacja komornicza - jak działa?

 

Licytacja komornicza, często zwana przetargiem komorniczym, jest procesem, w którym komornik sprzedaje nieruchomość należącą do dłużnika, aby spłacić jego dług. Często jest to wynik egzekucji komorniczej, a proces ten regulowany jest przez Kodeks postępowania cywilnego, a dokładniej rozdział 6 tego kodeksu dotyczący egzekucji z nieruchomości.

 

Ogłoszenie o licytacji nieruchomości

 

Zgodnie z art. 953 § 1 k.p.c., komornik ogłasza licytację na co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji. Ogłoszenie to jest publikowane na stronie internetowej Komorników Sądowych, a także w lokalnych gazetach lub na tablicy ogłoszeń w biurze komornika. Zawiera ono podstawowe informacje o nieruchomości, takie jak jej lokalizacja, powierzchnia, przeznaczenie, opis budynków, ewentualne ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, a także wartość wyliczeniową nieruchomości i termin licytacji.

 

Przetarg na nieruchomość

 

Licytacja odbywa się na otwartym przetargu. Każda pełnoletnia osoba, która złożyła wadium (zazwyczaj 10% wartości nieruchomości), ma prawo do uczestnictwa. Licytacja rozpoczyna się od ceny wywoławczej, która wynosi 3/4 wartości wyliczeniowej nieruchomości. Komornik otwiera oferty od najwyższej do najniższej. Jeśli na pierwszej licytacji nieruchomość nie zostanie sprzedana, może ona zostać wystawiona na drugą licytację, gdzie cena wywoławcza wynosi już połowę wartości wyliczeniowej nieruchomości.

 

Kupno nieruchomości

 

Jeśli licytacja zakończy się sukcesem, czyli zostanie przyjęta oferta kupna, komornik wystawia protokół z licytacji, który jest podstawą do zapłacenia pozostałej części ceny. Zgodnie z art. 992 k.p.c., nabywca musi zapłacić pozostałą kwotę w ciągu dwóch tygodni od dnia licytacji. W przeciwnym razie, nieruchomość może zostać ponownie wystawiona na licytację, a wadium wpłacone przez nabywcę przepada na rzecz wierzyciela.

 

Przejęcie nieruchomości

 

Po zapłaceniu pełnej ceny nabywca otrzymuje od komornika klucze do nieruchomości. Jeżeli nieruchomość jest jeszcze zamieszkana, może być konieczne przeprowadzenie eksmisji, której przeprowadzenie również należy do obowiązków komornika.

 

Koszty

 

Zgodnie z art. 1034 k.p.c., nabywca nieruchomości na licytacji komorniczej musi pokryć koszty postępowania egzekucyjnego, w tym koszty komornika i koszty ogłoszenia licytacji. Koszty te są dodawane do ceny wylicytowanej za nieruchomość. Licytacje komornicze są procedurą prawną, której celem jest egzekucja długów przez sprzedaż nieruchomości dłużnika. Mimo że mogą one stanowić okazję do nabycia nieruchomości po atrakcyjnej cenie, niosą ze sobą pewne ryzyko i związane są z szeregiem obowiązków prawnych. W związku z tym, zanim zdecydujesz się na udział w licytacji komorniczej, warto skonsultować się z doradcą prawnym lub finansowym.

 

Zobacz: Przykładowa bankowa wierzytelność hipoteczna

 

Udział w licytacji komorniczej

 

Nieodzowność przystąpienia do licytacji z odpowiednim przygotowaniem

 

Kiedy zdecydujemy się na udział w licytacji komorniczej, istotne jest, aby przystąpić do niej z odpowiednim przygotowaniem. Niezwykle istotne jest zapoznanie się z warunkami przetargu, które są określone w ogłoszeniu. W szczególności, zwróć uwagę na datę i miejsce licytacji, wysokość wadium, wartość wyliczeniową nieruchomości oraz ewentualne obciążenia czy ograniczenia prawne.

 

 

Dokładna analiza dokumentów i stanu prawno-technicznego nieruchomości

Niezwykle istotnym elementem jest dokładna analiza dokumentów dotyczących nieruchomości, które są dostępne u komornika. Znajdziemy tam między innymi ekspertyzę, która opisuje stan techniczny i prawniczy nieruchomości. Z tego dokumentu dowiemy się, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką czy innymi prawami osób trzecich, które mogą utrudnić czy wręcz uniemożliwić jej efektywne wykorzystanie po nabyciu.

 

Bezwzględne uiszczenie wadium

 

Wadium to jedno z kluczowych warunków uczestnictwa w licytacji. Jest to pewna kwota pieniężna (zazwyczaj wynosząca 10% wartości wyliczeniowej nieruchomości), którą trzeba wpłacić przed licytacją na rachunek komornika. Bez wpłacenia wadium nie możemy uczestniczyć w licytacji. Pamiętajmy, że wadium zostanie zaliczone na poczet ceny nabywanej nieruchomości, jeżeli to my wygramy przetarg.

 

Strategia licytacyjna

 

Ważne jest także, aby przemyśleć swoją strategię licytacyjną. Zastanówmy się, ile maksymalnie jesteśmy w stanie zapłacić za nieruchomość i jakie mamy szanse w porównaniu z innymi potencjalnymi nabywcami. Czasem warto też przemyśleć, czy lepiej jest poczekać na drugą licytację, kiedy cena wywoławcza będzie niższa.

 

Zapewnienie odpowiedniej płynności finansowej

Jeżeli wygramy licytację, będziemy mieli zaledwie dwa tygodnie na uiszczenie pełnej kwoty za nieruchomość, pomniejszonej o wpłacone wcześniej wadium. Z tego powodu musimy zadbać o odpowiednią płynność finansową, która umożliwi nam sfinalizowanie transakcji.

 

Konsultacja z ekspertami

Pamiętajmy, że uczestnictwo w licytacji komorniczej to poważne przedsięwzięcie, które wymaga odpowiedniego przygotowania. Jeżeli nie mamy odpowiedniej wiedzy w tym zakresie, warto skonsultować się z doradcą prawnym czy finansowym, który pomoże nam w podjęciu decyzji i przeprowadzeniu całego procesu. Wiedza i doświadczenie ekspertów mogą okazać się nieocenione w zrozumieniu procedury, analizie ryzyka i potencjalnego zysku z takiej inwestycji.

 

Zobacz: Przykładowa baza Ksiąg Wieczystych

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej

 

Jeżeli zostaniemy zwycięzcą licytacji, zostaniemy wezwani przez komornika do uiszczenia reszty kwoty za nieruchomość. Pamiętajmy, że zgodnie z Kodeksem Postępowania Cywilnego (art. 1041 § 1), termin ten wynosi dwa tygodnie od dnia licytacji. Jeżeli nie uiścimy pełnej kwoty w wyznaczonym terminie, komornik może zdecydować o przeprowadzeniu ponownej licytacji, a wpłacone wadium nie zostanie nam zwrócone. Po dokonaniu zapłaty otrzymamy protokół licytacji, który jest podstawą do wpisu nabywcy do księgi wieczystej jako nowego właściciela nieruchomości. Komornik sporządza także postanowienie o przeniesieniu własności, które jest podstawą do wpisu nabywcy do ewidencji gruntów i budynków jako nowego właściciela nieruchomości.

 

Egzekucja eksmisyjna

 

Jeżeli nieruchomość jest jeszcze zamieszkana, komornik może na nasze żądanie przeprowadzić egzekucję eksmisyjną. Zgodnie z art. 1094 Kodeksu Postępowania Cywilnego, jest to procedura, która pozwala na wydanie nieruchomości wolnej od osób i rzeczy. Proces ten może jednak być skomplikowany i czasochłonny, zwłaszcza jeśli na nieruchomości mieszkają osoby, które mają prawo do ochrony lokatorskiej. Dlatego ważne jest, aby wcześniej zastanowić się nad ewentualnymi trudnościami z tym związanymi.

 

Podsumowanie kosztów i zrozumienie zobowiązań

 

Pamiętajmy, że koszty związane z zakupem nieruchomości na licytacji komorniczej nie kończą się tylko na cenie nabycia. Do tego dochodzą jeszcze koszty postępowania egzekucyjnego, koszty komornika, koszty ogłoszenia, a także koszty związane z wpisem do księgi wieczystej. Ponadto, jako nowi właściciele będziemy zobowiązani do zapłaty podatku od nieruchomości oraz ewentualnie do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

Odpowiednia ostrożność i rozwaga

 

Udział w licytacji komorniczej to poważne przedsięwzięcie, które może przynieść duże zyski, ale wiąże się też z ryzykiem. Dlatego zawsze należy działać z odpowiednią ostrożnością i rozwagą. Niezwykle istotne jest, aby dokładnie zrozumieć cały proces, możliwe ryzyka oraz potencjalne korzyści, a także prawne i finansowe konsekwencje naszych działań. Każda decyzja powinna być poprzedzona gruntowną analizą i ewentualnie konsultacją z ekspertem.

 

Kurs Zadłużonych Nieruchomości