Kupno mieszkania z licytacji komorniczej: Okazja czy pułapka na inwestora?

• Blog
• Kupno mieszkania z licytacji komorniczej: Okazja czy pułapka na inwestora?

Przeglądając obwieszczenia sądowe, można odnieść wrażenie, że rynek egzekucji to ziemia obiecana dla flipperów i inwestorów na rynku najmu. Zakup nieruchomości za 75% wartości oszacowania na pierwszej licytacji, a nawet za 66% na licytacji drugiej, wygląda w arkuszu kalkulacyjnym niezwykle atrakcyjnie. W Bazy-KW od lat edukujemy rynek i musimy z pełną odpowiedzialnością stwierdzić: licytacja komornicza to rzeczywiście potężne narzędzie do generowania zysków, ale wymaga wiedzy operacyjnej, o której rzadko pisze się w darmowych poradnikach. Kupowanie nieruchomości pod młotkiem to zupełnie inna gra niż standardowy zakup na rynku wtórnym, a oszczędności poczynione u komornika potrafią szybko zniknąć w zderzeniu z rynkową i prawną rzeczywistością.

Problem numer jeden: Wady techniczne i brak rękojmi

Kupując mieszkanie od zwykłego "Kowalskiego", chroni Cię prawo rękojmi za wady ukryte. Kupując od komornika, tracisz tę ochronę bezpowrotnie. Licytujesz to, co widzisz (a często to, czego nie zdołasz zobaczyć). Oględziny nieruchomości komorniczej to zazwyczaj krótka wizyta w asyście urzędnika, w niezwykle napiętej, a czasem wręcz agresywnej atmosferze stworzonej przez zdesperowanego dłużnika. Nie ma mowy o przyjściu z inżynierem z kamerą termowizyjną.

W konsekwencji, do standardowego budżetu na generalny remont musisz doliczyć potężny bufor na niespodzianki. Często zdarza się, że sfrustrowani byli właściciele przed ostatecznym opuszczeniem lokalu demontują wszystko, co da się sprzedać – od pieców gazowych, przez kaloryfery, aż po instalacje ukryte w ścianach. Brak rękojmi oznacza, że wszystkie koszty przywrócenia tego "pobojowiska" do stanu deweloperskiego lub pod klucz pokryjesz wyłącznie ze swojego inwestycyjnego zysku.

Prawny status lokatora: Walka o puste ściany

Drugą, znacznie poważniejszą miną, na którą wpadają początkujący, jest status osób zamieszkujących wylicytowany lokal. Prawomocne przysądzenie własności przez sąd (które bywa procesem trwającym miesiące ze względu na zażalenia dłużnika) daje Ci tytuł własności, ale nie daje Ci magicznie pustego mieszkania.

Jeśli w lokalu nadal przebywa dłużnik lub osoby przez niego zameldowane, czeka Cię procedura eksmisyjna. W Polsce eksmisja lokatora "na bruk" jest praktycznie niemożliwa ze względu na okresy ochronne (np. zimowe) oraz konieczność zapewnienia przez gminę lokalu socjalnego lub tymczasowego. Oczekiwanie na przydział z gminy może trwać latami, a w tym czasie Twoja inwestycja nie tylko nie zarabia, ale generuje koszty (często to Ty musisz opłacać czynsz do spółdzielni, by nie zadłużać własnego już lokalu). Dlatego profesjonalni łowcy okazji najpierw próbują polubownie negocjować z dłużnikami, oferując im tak zwane "odstępne" (gotówkę na wynajem czegoś mniejszego i pokrycie kosztów przeprowadzki), byle tylko szybko odzyskać dostęp do swojego kapitału.

Czysta księga wieczysta – czy na pewno?

Teoretycznie przepisy prawa są jasne: nabycie w drodze egzekucji ma charakter pierwotny. Prawomocne przysądzenie własności czyści stan prawny nieruchomości – znikają komornicy i hipoteki bankowe, ponieważ wygasają one z mocy prawa. Są jednak obciążenia, które przetrwają licytację i na które musisz uważać, czytając Dział III księgi wieczystej przed wpłaceniem wadium.

Należą do nich przede wszystkim niektóre dożywotnie służebności mieszkania czy prawo dożywocia. Co więcej, sam proces czyszczenia księgi bywa opóźniony przez polskie sądy. Jeśli planujesz kupić mieszkanie na licytacji, szybko je wyremontować i po dwóch miesiącach sprzedać z zyskiem na kredyt nowemu nabywcy, możesz zderzyć się ze ścianą biurokracji. Sąd wieczystoksięgowy może procedować wykreślenie starych hipotek na tyle długo, że potencjalny kupiec wycofa się z transakcji.

Podsumowując, licytacje komornicze to arena dla dobrze przygotowanych inwestorów z kapitałem, który może zostać zamrożony na nieco dłuższy, nieprzewidywalny czas. Zysk jest tam wysoki, ale jest on premią za profesjonalne zarządzanie skomplikowanym ryzykiem prawno-operacyjnym.