Hipoteka, Fundusz sekurutyzacyjny - ważne pojęcia

• Blog
• Hipoteka, Fundusz sekurutyzacyjny - ważne pojęcia

Hipoteka i fundusz sekurytyzacyjny to pojęcia, które często pojawiają się w kontekście zadłużenia związanego z nieruchomościami. Ich zrozumienie jest kluczowe, zwłaszcza gdy w dziale IV księgi wieczystej naszej nieruchomości zamiast banku pojawia się nieznany podmiot. To właśnie w tym dokumencie znajdziemy odpowiedź na to, kto jest naszym aktualnym wierzycielem i jakie ma prawa.

Czym jest i jak działa hipoteka?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które służy do zabezpieczenia określonej wierzytelności (najczęściej kredytu bankowego) na nieruchomości. Oznacza to, że wierzyciel, na którego rzecz hipoteka jest ustanowiona, może dochodzić zaspokojenia swojego roszczenia z tej nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Kluczowe cechy hipoteki to:

Jest nierozerwalnie związana z nieruchomością: "Podąża" za nieruchomością, a nie za jej właścicielem.

Wymaga wpisu do księgi wieczystej: Hipoteka powstaje dopiero z chwilą jej wpisu w dziale IV księgi wieczystej. Bez tego wpisu nie ma mocy prawnej.
Daje pierwszeństwo zaspokojenia: Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed innymi, niezabezpieczonymi wierzycielami w przypadku egzekucji z nieruchomości.

Fundusz sekurytyzacyjny – co to za podmiot?

Fundusz sekurytyzacyjny to wyspecjalizowana instytucja finansowa (rodzaj funduszu inwestycyjnego), której głównym przedmiotem działalności jest nabywanie pakietów wierzytelności. W praktyce oznacza to, że fundusz kupuje od pierwotnych wierzycieli (np. banków, firm pożyczkowych) ich prawa do niespłaconych długów.

Po zakupie wierzytelności to właśnie fundusz staje się nowym, pełnoprawnym wierzycielem i to on podejmuje dalsze kroki w celu odzyskania należności od dłużnika. Fundusze te działają w oparciu o Ustawę o funduszach inwestycyjnych i są nadzorowane przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Jaki jest związek między hipoteką a funduszem?

Związek ten pojawia się najczęściej, gdy kredytobiorca przestaje spłacać kredyt hipoteczny. W takiej sytuacji bank, zamiast samodzielnie prowadzić długotrwałą windykację, może zdecydować się na sprzedaż (cesję) wierzytelności zabezpieczonej hipoteką do funduszu sekurytyzacyjnego.

Co to oznacza w praktyce?

Zmiana wierzyciela: Dług nie znika, ale zmienia się podmiot, któremu należy go spłacić. Zamiast banku, nowym wierzycielem staje się fundusz sekurytyzacyjny.
Przeniesienie hipoteki: Wraz z wierzytelnością, na fundusz przechodzi również jej zabezpieczenie, czyli hipoteka.
Zmiana wpisu w księdze wieczystej: Fundusz, jako nowy wierzyciel hipoteczny, składa w sądzie wniosek o zmianę wpisu w dziale IV księgi wieczystej. W miejsce banku wpisywany jest właśnie fundusz.

Dla dłużnika jest to kluczowy sygnał, że jego sytuacja prawna uległa zmianie. Od tego momentu wszelkie negocjacje, ustalenia dotyczące spłaty czy ewentualne działania windykacyjne będą prowadzone przez fundusz. Sprawdzenie księgi wieczystej jest najpewniejszym sposobem na weryfikację, kto jest aktualnie uprawniony do dochodzenia roszczeń z naszej nieruchomości.