Gdzie szukać wierzytelności hipotecznych?

• Blog
• Gdzie szukać wierzytelności hipotecznych?

 

Inwestowanie w wierzytelności hipoteczne, czyli w prawa do długów zabezpieczonych na nieruchomościach, to specyficzna, ale potencjalnie bardzo zyskowna dziedzina. Dla przedsiębiorców i inwestorów z odpowiednią wiedzą, kapitałem i apetytem na ryzyko, rynek ten może oferować atrakcyjne możliwości. Kluczem do sukcesu jest jednak nie tylko umiejętność analizy i zarządzania takimi wierzytelnościami, ale przede wszystkim wiedza, gdzie szukać wierzytelności hipotecznych. Dotarcie do wartościowych ofert wymaga bowiem aktywnego działania i znajomości odpowiednich kanałów.

 

Bezpośrednio od pierwotnych wierzycieli – banki i inne instytucje finansowe

 

Największymi posiadaczami portfeli wierzytelności hipotecznych są oczywiście banki oraz, w mniejszym stopniu, Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe (SKOK-i) i niektóre firmy pożyczkowe udzielające pożyczek pod zabezpieczenie hipoteczne. Instytucje te, w ramach zarządzania swoimi portfelami kredytowymi i ryzykiem, okresowo decydują się na sprzedaż części swoich wierzytelności, zwłaszcza tych trudnych lub nieregularnie spłacanych (tzw. NPL – non-performing loans).

 

Jak dotrzeć do takich ofert? Banki i większe instytucje finansowe zazwyczaj organizują zamknięte przetargi lub aukcje na sprzedaż pakietów wierzytelności. Informacje o takich postępowaniach mogą być publikowane na ich stronach internetowych (w sekcjach dla inwestorów, informacji o przetargach) lub przekazywane bezpośrednio do podmiotów, które są już znane na rynku obrotu wierzytelnościami. Nawiązanie bezpośrednich relacji z działami windykacji lub restrukturyzacji w bankach może być czasochłonne, ale potencjalnie daje dostęp do ofert "z pierwszej ręki".

 

Fundusze sekurytyzacyjne i firmy windykacyjne – rynek wtórny wierzytelności

 

Znacząca część wierzytelności hipotecznych, zwłaszcza tych problematycznych, trafia z banków do funduszy sekurytyzacyjnych oraz wyspecjalizowanych firm windykacyjnych. Podmioty te nabywają całe portfele wierzytelności (często z dużym dyskontem) i następnie same zarządzają procesem ich odzyskiwania lub dalszej odsprzedaży.

 

Fundusze sekurytyzacyjne i duże firmy windykacyjne również mogą być źródłem wierzytelności hipotecznych dla inwestorów. Czasem decydują się one na sprzedaż pojedynczych wierzytelności lub mniejszych pakietów, aby zoptymalizować swój portfel lub szybko odzyskać część kapitału. Kontakt z takimi podmiotami, przedstawienie swojego profilu inwestycyjnego i zainteresowania nabyciem wierzytelności hipotecznych może otworzyć dostęp do tego segmentu rynku.

 

 

Giełdy wierzytelności i platformy internetowe

 

W dobie cyfryzacji coraz większą rolę odgrywają internetowe giełdy wierzytelności oraz specjalistyczne platformy online dedykowane obrotowi długami. Na takich platformach wierzyciele (zarówno pierwotni, jak i wtórni) mogą wystawiać na sprzedaż pojedyncze wierzytelności lub ich pakiety, w tym również te zabezpieczone hipoteką. Dla inwestora jest to wygodny sposób na przeglądanie dostępnych ofert, porównywanie warunków i nawiązywanie kontaktu ze sprzedającymi. Należy jednak pamiętać o dokładnej weryfikacji wiarygodności samej platformy oraz rzetelności informacji o wystawianych wierzytelnościach.

 

Postępowania upadłościowe i egzekucyjne – okazje dla cierpliwych

 

Wierzytelności hipoteczne mogą być również nabywane w toku postępowań upadłościowych (zarówno firm, jak i osób fizycznych) oraz postępowań egzekucyjnych. Syndycy masy upadłości lub komornicy sądowi, w celu zaspokojenia wierzycieli, mogą sprzedawać różne składniki majątku upadłego/dłużnika, w tym również posiadane przez niego wierzytelności (jeśli np. upadły był wierzycielem hipotecznym kogoś innego) lub nieruchomości obciążone hipotekami (gdzie nabywca może wejść w prawa zaspokojonego wierzyciela hipotecznego). Informacje o takich przetargach i licytacjach publikowane są w Krajowym Rejestrze Zadłużonych, na stronach internetowych sądów, komorników czy syndyków. Jest to jednak rynek wymagający dużej wiedzy prawniczej i cierpliwości.

 

Bezpośrednie oferty od sprzedających nieruchomości z problemami

 

Czasem okazje do nabycia wierzytelności hipotecznej (lub nieruchomości z możliwością "przejęcia" długu w porozumieniu z wierzycielem) pojawiają się poprzez bezpośredni kontakt z właścicielami nieruchomości, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej i chcą szybko sprzedać nieruchomość, nawet jeśli jest ona obciążona hipoteką. Wymaga to aktywnego monitorowania rynku, ogłoszeń prywatnych i budowania sieci kontaktów.

 

Networking i doradcy – siła relacji i wiedzy eksperckiej

 

W branży obrotu wierzytelnościami niezwykle ważny jest networking i budowanie relacji z innymi uczestnikami rynku – prawnikami, doradcami restrukturyzacyjnymi, pośrednikami finansowymi, innymi inwestorami. Często najlepsze okazje pojawiają się "pocztą pantoflową" lub dzięki rekomendacjom. Warto również rozważyć współpracę z doświadczonymi doradcami lub brokerami specjalizującymi się w wierzytelnościach, którzy mają dostęp do ofert niedostępnych na otwartym rynku i mogą pomóc w całym procesie transakcyjnym.

 

Znalezienie atrakcyjnych wierzytelności hipotecznych rzadko jest dziełem przypadku. To aktywny proces wymagający researchu, budowania sieci kontaktów, monitorowania różnych kanałów informacji i często bezpośredniego docierania do potencjalnych sprzedających. Niezależnie od wybranego źródła, kluczowa jest późniejsza, niezwykle staranna analiza prawna i finansowa każdej potencjalnej inwestycji. Rynek ten, choć wymagający, może oferować interesujące możliwości dla przygotowanych i świadomych przedsiębiorców.