Czym różni się hipoteka umowna od przymusowej?

• Blog
• Czym różni się hipoteka umowna od przymusowej?

 

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala wierzycielowi zabezpieczyć swoją wierzytelność na nieruchomości dłużnika. Dzięki temu – jeśli zobowiązanie nie zostanie spłacone – wierzyciel może dochodzić roszczenia z wartości nieruchomości, niezależnie od tego, kto aktualnie jest jej właścicielem.

 

W polskim systemie prawnym funkcjonują różne rodzaje hipotek, ale najczęściej spotykane to hipoteka umowna i hipoteka przymusowa. Choć ich skutek – czyli zabezpieczenie długu – jest podobny, różnią się one sposobem ustanowienia, podstawą prawną oraz sytuacją, w której powstają.

 

Hipoteka umowna – dobrowolne zabezpieczenie długu

Hipoteka umowna (art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) powstaje na podstawie umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a wierzycielem. Taka hipoteka jest najczęściej wykorzystywana przy kredytach hipotecznych, pożyczkach prywatnych, a także przy zabezpieczeniu linii kredytowych czy kredytów inwestycyjnych.

Charakterystyka hipoteki umownej:

 

• Wymaga zgody właściciela nieruchomości.
• Powstaje w formie aktu notarialnego.
• Wpis do księgi wieczystej jest konieczny do jej skuteczności.
• Określa dokładną kwotę lub maksymalną wartość zabezpieczenia.
   

Przykład: Osoba bierze kredyt hipoteczny w wysokości 400 000 zł. Bank wymaga ustanowienia hipoteki umownej na nieruchomości kredytobiorcy. Hipoteka zostaje wpisana do księgi wieczystej działu IV i chroni interesy banku do momentu całkowitej spłaty zobowiązania.

 

 
 Hipoteka przymusowa – zabezpieczenie bez zgody właściciela

 

Hipoteka przymusowa (art. 109 i następne ustawy) może zostać ustanowiona bez zgody właściciela nieruchomości. Najczęściej powstaje na podstawie tytułu wykonawczego – np. wyroku sądu, nakazu zapłaty, decyzji urzędu skarbowego, ZUS-u czy innego organu uprawnionego do egzekucji należności.

 

Charakterystyka hipoteki przymusowej:

 

1. Nie wymaga zgody właściciela.
2. Powstaje na podstawie tytułu wykonawczego lub zabezpieczającego.
3. Może być ustanowiona przez sąd lub na wniosek wierzyciela.Służy jako środek egzekucji lub zabezpieczenia roszczeń.

 

 

Przykład: Osoba ma zaległości podatkowe w wysokości 80 000 zł. Urząd skarbowy uzyskuje tytuł wykonawczy i składa wniosek o wpis hipoteki przymusowej na działkę będącą własnością dłużnika. Wpis pojawia się w księdze wieczystej w dziale IV, informując potencjalnych nabywców o ryzyku egzekucji z nieruchomości.

 

Różnice między hipoteką umowną a przymusową
 

Hipoteka umowna:

 

• Powstaje na podstawie dobrowolnej umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem.
• Wymaga formy aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej.
• Jest najczęściej stosowana przy kredytach hipotecznych, pożyczkach bankowych i prywatnych.
• Zawsze musi być wyrażona zgoda właściciela.
• Treść hipoteki (kwota, warunki) jest szczegółowo określona w umowie.

 

Hipoteka przymusowa:

 

• Powstaje bez zgody właściciela, na mocy tytułu wykonawczego (np. wyroku sądu, decyzji skarbowej).
• Może zostać wpisana na wniosek wierzyciela egzekwującego dług.
• Służy jako narzędzie zabezpieczenia roszczenia lub jego egzekucji.
• Stosowana m.in. przez sądy, ZUS, urzędy skarbowe, komorników.
• Wpisana do księgi wieczystej w dziale IV na podstawie orzeczenia lub innego dokumentu.
   

 

Co oznaczają wpisy hipotek w księdze wieczystej?
 

W księdze wieczystej informacje o hipotekach znajdują się w dziale IV. Wpisy zawierają:

 

• dane wierzyciela,
• rodzaj hipoteki (umowna lub przymusowa),
• kwotę zabezpieczenia,
• datę wpisu (kluczowa przy ustalaniu pierwszeństwa zaspokojenia).
   

 

Z punktu widzenia inwestora, obecność hipoteki przymusowej może oznaczać okazję – ale też ryzyko. Umowna hipoteka z kolei bywa oznaką stabilnego kredytu, zwłaszcza jeśli jest spłacana regularnie.