Checklista przy zakupie zadłużonej nieruchomości

• Blog
• Checklista przy zakupie zadłużonej nieruchomości

 

Checklista przy zakupie zadłużonej nieruchomości to kluczowe narzędzie dla każdego inwestora, który chce bezpiecznie przeprowadzić transakcję i uniknąć prawnych pułapek. Zakup mieszkania lub domu z długiem może być okazją inwestycyjną, jednak wymaga szczegółowej weryfikacji i zrozumienia ryzyk. Poniższe kroki pomogą Ci dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości i upewnić się, że proces zakupu przebiegnie bez nieprzewidzianych problemów.

 

Wstępna weryfikacja stanu prawnego

 

Pierwszym i najważniejszym etapem jest dogłębna analiza dokumentacji oraz statusu prawnego interesującej nas nieruchomości. Zaniedbania na tym etapie mogą prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych w przyszłości.

 

Jak dokładnie sprawdzić księgę wieczystą?

 

Podstawowym dokumentem jest księga wieczysta, dostępna online w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Znajomość jej numeru jest absolutnie niezbędna. Analizując księgę, zwróć szczególną uwagę na jej poszczególne działy:

 

1. Dział I i II: Znajdziesz tu podstawowe informacje o nieruchomości (adres, powierzchnia) oraz dane właściciela. Upewnij się, że osoba sprzedająca nieruchomość jest jedynym wpisanym właścicielem.
2. Dział III: To krytyczny dział pod kątem dodatkowych obciążeń. Mogą się tu znajdować wpisy dotyczące praw i roszczeń osób trzecich, takie jak służebność (np. prawo dożywotniego mieszkania), prawo pierwokupu czy ostrzeżenie o toczącej się egzekucji komorniczej.
3. Dział IV: W tym dziale znajdują się wpisy dotyczące hipoteki. Sprawdź, na jaką kwotę została ustanowiona, kto jest wierzycielem (najczęściej bank) i jakie są warunki jej spłaty. Hipoteka przymusowa może świadczyć o długach wobec urzędu skarbowego lub ZUS.

 

Co to jest podstawa zadłużenia?

 

Musisz zrozumieć, skąd dokładnie wziął się dług. Czy jest to niespłacony kredyt hipoteczny, zaległości czynszowe, a może długi wobec innych podmiotów? Poproś sprzedającego o przedstawienie dokumentów potwierdzających źródło i aktualną wysokość zadłużenia. Bez tej wiedzy nie będziesz w stanie oszacować całkowitych kosztów transakcji.

 

Niezbędne dokumenty do transakcji

 

Skompletowanie odpowiedniej dokumentacji jest gwarancją bezpieczeństwa. Nie opieraj się wyłącznie na ustnych zapewnieniach sprzedającego – każdy istotny fakt musi mieć potwierdzenie w formie oficjalnego pisma.

 

Jakie dokumenty uzyskać od sprzedającego?

 

Przed podjęciem ostatecznej decyzji, poproś właściciela o przedstawienie kompletu aktualnych dokumentów. Najważniejsze z nich to:

 

 

• Numer księgi wieczystej.
• Podstawa nabycia nieruchomości (np. akt notarialny kupna, darowizny lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku).
• Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej lub od zarządcy nieruchomości o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych.
• Zaświadczenie z urzędu skarbowego potwierdzające brak zaległości podatkowych.
• Zaświadczenie o liczbie osób zameldowanych w lokalu.

 

Kluczowa rola promesy od wierzyciela

 

Najważniejszym dokumentem przy zakupie nieruchomości z hipoteką jest promesa. Jest to oficjalne pismo od wierzyciela (np. banku), które zawiera trzy kluczowe informacje:

 

• Dokładną kwotę zadłużenia na dany dzień.
• Numer rachunku bankowego, na który należy wpłacić środki w celu całkowitej spłaty długu.
• Zobowiązanie wierzyciela do wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po otrzymaniu pełnej spłaty.
• Posiadanie promesy daje Ci pewność, że po uregulowaniu należności wierzyciel nie będzie rościł sobie dalszych praw do nieruchomości.

 

Proces zakupu zadłużonej nieruchomości

 

Sama transakcja wymaga precyzyjnego zaplanowania, aby zabezpieczyć interesy obu stron, a w szczególności kupującego. Kluczową rolę odgrywa tu notariusz oraz odpowiednio skonstruowane umowy.

 

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

 

Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa, ale w przypadku skomplikowanych transakcji jest wysoce rekomendowana. Powinna ona precyzyjnie określać warunki sprzedaży, w tym sposób spłaty zadłużenia. Najczęściej część ceny zakupu jest przelewana bezpośrednio na konto wierzyciela w celu zamknięcia długu, a pozostała kwota trafia do sprzedającego. Wszystkie te ustalenia muszą być jasno zapisane w umowie.

 

Jak bezpiecznie przeprowadzić umowę końcową?

 

Finalizacja transakcji odbywa się u notariusza. W akcie notarialnym powtarza się zapisy dotyczące sposobu płatności. Pieniądze na spłatę długu mogą być przekazane przez kupującego bezpośrednio na rachunek wierzyciela wskazany w promesie. Alternatywnym i bezpieczniejszym rozwiązaniem jest skorzystanie z depozytu notarialnego, gdzie kupujący wpłaca całą kwotę na konto notariusza, a ten po podpisaniu aktu dokonuje przelewów do wierzyciela i sprzedającego.

 

Co zrobić po sfinalizowaniu zakupu?

 

Po spłacie zadłużenia wierzyciel ma obowiązek wydać zgodę na wykreślenie hipoteki. Z tym dokumentem należy udać się do sądu wieczystoksięgowego i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia sądu dział IV księgi wieczystej zostanie "wyczyszczony", a Ty staniesz się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości wolnej od obciążeń.

Zakup zadłużonej nieruchomości może być opłacalny, ale jest procesem wymagającym ponadprzeciętnej staranności i wiedzy. Korzystanie z powyższej checklisty pozwala zminimalizować ryzyko i świadomie zarządzać całym procesem. Dokładna weryfikacja dokumentów i zabezpieczenie swoich interesów w umowach notarialnych to fundament udanej i bezpiecznej inwestycji na rynku nieruchomości.